פסק-דין בתיק ה"פ 1117-09-11

כללי

1.         ביום 30.9.95 נחתם הסכם בין הפטריארכיה הלטינית בירושלים (להלן: "הפטריארכיה") למשיבים בקשר עם זכות הניהול ההפעלה של מלון שבבעלותה Khights' Palace ("ארמון האבירים") (להלן: " המלון") לתקופה של תשע שנים, החל ביום 1.1.96 ועד 31.12.2004 (להלן: " חוזה הניהול"). בשלב מאוחר יותר הוארך ההסכם עד לשנת 2017, והמחלוקת העיקרית הינה האם לפטריארכיה הזכות לביטול ההסכם באופן בלתי מותנה וחד צדדי ?

רקע כללי וטיעוני המבקשת

2.         למשיבים ניתנה הזכות לנהל ולהפעיל את המלון, לאחר השלמת עבודות השיפוץ אשר בוצעו על חשבון הפטריארכיה בפיקוח המשיבים. הקשר עם המשיבים, כך נקבע, הינו "קשר של ניהול בלבד", וכי אין ולא תהיה למשיבים " כל זכות בעתיד לטעון לאיזשהי זכות הנאה או ניהול או להסתמך על עקרון חוקי המעניק לו איזשהו סוג מסוגי הדיירות המוגנת" (סעיף 12 להסכם). המשיבים הצהירו כי לא שילמו דמי מפתח כלשהם, וכי בכל התיקונים והשיפוצים המשיבים לא השתתפו בסכום כלשהו בהקשר זה. (סעיף 13 להסכם).

המשיבים התחייבו לשלם לפטריארכיה תמורה שנתית השווה ל-20% מסך כל ההכנסות השנתיות (סעיף 11) (להלן: " דמי הניהול"). בשלב מאוחר יותר, הוסכם על המרת נוסחת התמורה בסכומים שנתיים קבועים ומוסכמים מראש. ההסכמה בעניין זה קיבלה את ביטויה בנספח מאוחר (נספח 1 לחוזה הניהול מיום 25.5.2002). הצדדים הסכימו להעמיד את דמי הניהול השנתיים על אפס לשנת 1996; 25,000$ לשנים 1997 1998; 35,000$ לשנת 1999; 45,000 לשנת 2000; 55,000$ לשנת 2001; 60,000$ לשנת 2002; 72,000$ לשנת 2003; ו-90,000$ לשנת 2004 (שנת ההתקשרות האחרונה על פי החוזה).

הצדדים הוסיפו וחתמו על נספח נוסף בו העלתה הפטריארכיה את הסכמתה לשוב ולחדש את ההתקשרות בתום התקופה המוסכמת (סוף שנת 2004), בין היתר בכפוף ל"תשלום כל סוגי המסים או פטורים מהם".

3.         ביום 1.3.2005 סמוך לאחר שהסתיימה תקופת ההתקשרות על פי חוזה הניהול משנת 1995, חזרו והתקשרו הצדדים בחוזה חדש, בו הוסכם על תקופת התקשרות נוספת של ארבע שנים ואופציה לשלוש תקופות נוספות בנות שלוש שנים כל אחת, החל מיום 1.1.2009 ועד וכולל 31.12.2017 (אם תופעל האופציה). בהסכם זה הופחתו דמי הניהול לכדי סך של 75,000$ לכל אחת מארבע השנים 2005 עד 2008. לגבי דמי הניהול לתקופת האופציה, הוסכם כי הצדדים יחזרו ויסכמו ביניהם את הסכום, ובלבד שדמי הניהול לא יפחתו מ-75,000$ ולא יעלו על 140,000$ . הצדדים הסכימו כי "תנאי חוזה הניהול [משנת 1995] יישארו בתוקף בין הצדדים".

4.         ביום 29.7.11 הודיעה הפטריארכיה למשיבים, על ביטול החוזה שביניהם, ודרשה מהם לסלק את ידם מן המלון ולהחזיר לידיה את השליטה בו, ולא יאוחר מיום 1.9.11. משלא השיבו, חזרה הפטריארכיה התרתה במשיבים במכתב נוסף ששיגרה אליהם ביום 10.8.11. המשיבים הודיעו ביום 16.8.11 כי הם מתנגדים לביטול החוזה, וכי אין הם  עוזבים את המלון ואין הם מחזירים את השליטה בו לפטריארכיה אלא בסוף תקופת ההתקשרות המוסכמת (2017).

הפטריארכיה מבססת את זכותה לבטל את החוזה בעיקר על הוראת סעיף 18 לחוזה הניהול. לשיטתה, סעיף כללי זה מקנה לכל אחד משני הצדדים זכות לסיים את הקשר החוזי, באופן חד צדדי בכל עת בתוך תקופת ההתקשרות המוסכמת, בין אם בהתקיים סיבה מוצדקת בין אם לאו. לחלופין טוענת הפטריארכיה, כי אקט הביטול של החוזה מבוסס על "סיבה חוקית מוצדקת" בנסיבות העניין, וזאת בין היתר על רקע הפרות המשיבים את התחייבויותיהם החוזיות. בין יתר ההפרות, נקבה הפטריארכיה בבקשתה בשתי אלה: התחמקות המשיבים מתשלום חוב דמי ניהול בסך של כ-269,000$, התחמקות המשיבים מקיום החובה לתשלום המיסים המתחייבים על המלון - כל המסים, כולל ובעיקר ארנונה עירונית שהחוב בגינה הצטבר לכדי סך של כ-2.4 מיליון ש"ח, כחוב הרשום ע"ש "מלון ארמון האבירים".

5.         לטענת המבקשת הוראת סעיף 18 לחוזה הינה הוראה פשוטה, ברורה וחד-משמעית. אומד דעתם של הצדדים עולה ומשתמע  במפורש מלשונה. הניסוח שלה איננו סובל שני פירושים, ואיננו מעורר כל צורך לתור אחר מקורות חיצוניים אחרים כדי להבין אותה או לפרש אותה.

ודוק, סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) לטענתה, מורה כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא  משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

בהקשר זה מפנה המבקשת לדבריו של כב' השופט י' דנציגר בע"א 11039/07, אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אבנר אגוד לביטוח נפגעי רכב בע"מ תק-על 2011(3), 528, 545(2011), (להלן: " פרשת אליהו", לאמור:

"בהקשר לאפשרות להיזקק לנסיבות חיצוניות לצורך פרשנות החוזה, ראוי לציין כי לאחרונה קבע המחוקק במסגרת חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), התשע"א-2011, ס"ח התשע"א 2273, כי כאשר לשון החוזה ברורה אין נזקקים לפרשנותה לאור החוזים מלמדת כי עסקינן בתיקון מהותי של הוראת החוק העוסקת בפרשנות חוזה, תיקון המבטא את העמדה הנורמטיבית בה בחר המחוקק, עמדה הנותנת משקל מכריע ללשון החוזה אך אינה שוללת פניה לנסיבות החיצוניות לצורך פרשנותו מקום בו הלשון החוזית אינה ברורה כן מפנה המבקשת לדבריו של כב' השופט י' דנציגר באחד מפסקי הדין שנתן עוד לפני התיקון לחוק החוזים לאמור: "... לאחרונה הבעתי את דעתי לפיה כאשר לשון ההסכם היא מפורשת, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם [ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (לא פורסם, 28.1.08) (להלן - עניין לוי)] ואני סבור כיד ברים אלו יפים גם לעניין שבפניי. יתרה מכך, להבדיל מן ההלכה שנקבעה בעניין התאחדות סוכני נסיעות, במקרה נשוא ערעור זה קיים חוזה בכתב, הקובע הוראות מפורשות לעניין הביטול. לפיכך, אין צורך להפעיל את החזקה בדבר כוונתם של הצדדים שלא להיות קשורים בהסכם לצמיתות ואף אין צורך לשער מה היתה כוונת הצדדים, הואיל והיא באה לידי ביטוי בצורה מפורשת ומדויקת בסעיפי הביטול הקבועים בהסכם" [ע"א 5925/06, אלי בלום נ' אנגלו סכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, תק-על 2008(1), 2205, 2213 (2009)]". (שם, פסקה 3).

6.         סעיף 18 להסכם משנת 1995, קובע:

"18. במקרה של ביטול חוזה זה על ידי הצד הראשון [הפטריארכיה] לפני תום התקופה המוסכם עליה, הצד הראשון מתחייב לפצות את הצד השני בגין ההפסדים שייגרמו כתוצאה מכך לצד השני אם הביטול לא היה מבוסס על סיבה חוקית שיצדיקו.

בנוסף, במקרה של ביטול חוזה זה ע"י הצד השני מכל סיבה שאיננה קשורה בצד הראשון, מתחייב הצד השני לשלם את הנזקים וההפסדים שיכול וייגרמו  כתוצאה  מכך לצד הראשון".

לטענת המבקשת סעיף 18 לחוזה מקנה לשני הצדדים, במידה שווה, זכות לבטל את החוזה בכל עת ומכל סיבה שהיא. הפסקה הראשונה של הסעיף עוסקת בהפעלת הזכות מצד הפטריארכיה והשנייה בהפעלתה מצד המשיבים. אמנם לכאורה למקרא המשפט הפותח של הפסקה הראשונה, ניתן לחשוב שהסעיף איננו בדיוק מקנה לפטריארכיה זכות לבטל את החוזה בלי סיבה מוצדקת, וכי הסעיף נועד רק לקבוע את ההשלכה המתחייבת ממקרה בו תבטל הפטריארכיה את החוזה, ללא סיבה מוצדקת, בתוך תקופת ההתקשרות המוסכמת (כי אז הסעיף מטיל חובת פיצוי בגין הפסדים שייגרמו למשיבים), אולם ספק לפירוש מן הסוג הזה בא מייד על פתרונו מלשון משפט הסיום, מקום שחובת הפיצוי סויגה למקרה בו "הביטול לא היה מבוסס על סיבה חוקית מוצדקת". ללמדך, שזכות הביטול המוקנית לפטריארכיה, לפני תום תקופת ההתקשרות המוסכמת, נמצאת בידיה בין בהתקיים ובין שלא בהתקיים "סיבה חוקית מוצדקת", ובלבד שבהעדר סיבה חוקית מוצדקת כאמור, חלה עליה חובה לפצות את המשיבים. לגבי הפסקה השנייה של סעיף 18 שפותחת במילה "כמוכן" או "כנ"ל" (בערבית), ממשיכה וטוענת המבקשת כי הסיפא מבהירה את פרשנותה שלה:

"במקרה של ביטול חוזה זה ע"י הצד השני מכל סיבה שאיננה קשורה בצד הראשון [הפטריארכיה], מתחייב הצד השני [המשיבים] לשלם את הנזקים וההפסדים שיכול וייגרמו כתוצאה  מכך לצד הראשון".

זאת ללמדך כי לשיטתה, גם למשיבים הוקנתה במקביל הזכות לבטל את החוזה "מכל סיבה שהיא", אלא שאם וככל שביטול החוזה ע"י המשיבים נעשה מסיבה כלשהי שאיננה קשורה בפטריארכיה, הרי שגם עליהם חלה חובת פיצוי בגין נזקים שיכול וייגרמו לה.